Erfolgreiche Räumungsklage wegen titelloser Benützung des Hauses nach Beendigung der Lebensgemeinschaft

Wenn Lebensgefährten gemeinsam ein Haus erwerben, errichten oder ausbauen, können sie unter bestimmten Voraussetzungen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GesbR) im Sinn des § 1175 ABGB gründen. Dies kommt allerdings nur dann in Betracht, wenn die Lebensgefährten ausdrücklich oder schlüssig einen Gesellschaftsvertrag abschließen. Hingegen reicht das gemeinsame Wohnen und Wirtschaften im Rahmen einer Lebensgemeinschaft für sich allein für das Zustandekommen einer Gesellschaft nicht aus. Überdies verlangt die Rechtsprechung auch nach der mit 1. Jänner 2015 in Kraft getretenen GesbR-Reform die Vereinbarung einer (zumindest losen) Gemeinschaftsorganisation mit bestimmten Einwirkungs- und Mitwirkungsrechten der Vertragspartner. Soweit in der Lehre die Auffassung vertreten wurde, dass eine Organisationsabsprache zwischen den Beteiligten grundsätzlich kein Tatbestandselement einer GesbR (mehr) sei, teilt der OGH diese Ansicht nicht. Dies zeigt einmal mehr die Entscheidung 4 Ob 94/25i vom September 2025.

Der Kläger ist grundbücherlicher Alleineigentümer einer Liegenschaft mit Wohnhaus.

Das Erstgericht wies seine Räumungsklage ab, weil die Beklagte die Liegenschaft nicht titellos nutze. Bei den Streitteilen handle es sich um vormalige Lebensgefährten, die im Jahr 2018 durch den gemeinsamen Erwerb der Liegenschaft und Ausbau des Reihenhauses zu Wohnzwecken eine GesbR gegründet hätten. Da die Liegenschaft quoad sortem (dem Wert nach) eingebracht worden sei, bedürfe es erst einer Liquidation der Gesellschaft nach den §§ 1216a ff. ABGB (in der Fassung des GesbR-Reformgesetzes, BGBl I 2014/83).

Das Berufungsgericht änderte diese Entscheidung über Berufung des Klägers in eine Stattgebung der Räumungsklage ab und verneinte eine GesbR schon ausgehend vom Vorbringen der – insoweit behauptungs- und beweispflichtigen – Beklagten. Das gemeinsame Ziel der Wohnversorgung durch den Erwerb und Ausbau des Hauses bleibe hier im Rahmen der Lebensgemeinschaft und genüge nicht den rechtlichen Anforderungen an die Gründung einer GesbR. Das Räumungsbegehren sei im Übrigen auch nicht schikanös.

Das Berufungsgericht ließ die Revision zur Frage zu, ob die Voraussetzungen für die Annahme einer konkludenten Begründung einer GesbR bereits dann vorliegen, wenn Lebensgefährten zur Wohnraumschaffung gemeinsam einen Kredit in beträchtlicher Höhe aufnehmen und zurückzahlen.

Der OGH wies die Revision der Beklagten wegen Fehlens einer Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung zurück.

Aus der OGH-Entscheidung:

Nach der gefestigten Rechtsprechung entstehen allein mit der Aufnahme einer Lebensgemeinschaft weder dingliche noch obligatorische noch familien- oder gesellschaftsrechtliche Beziehungen. Der (ehemalige) Lebensgefährte, der zur Nutzung eines Hauses oder einer Wohnung berechtigt ist, kann daher vom anderen (ehemaligen) Lebensgefährten, der bei ihm wohnt, jederzeit die Räumung verlangen. Das gilt nur dann nicht, wenn der beklagte Lebensgefährte behauptet und beweist, dass das Räumungsbegehren schikanös wäre oder dass er ein von der Lebensgemeinschaft unabhängiges Benützungsrecht hat.

Ein solcher Rechtstitel, der dem Räumungsbegehren entgegensteht, kann eine zwischen Lebensgefährten hinsichtlich einer Liegenschaft begründete GesbR sein. Auch nach der GesbR-Reform (BGBl I 2014/83) ist diesfalls zu fragen, ob sie quoad usum, quoad dominium oder quoad sortem eingebracht wurde (vgl. 8 Ob 49/19t).

Ein Vertrag über die Gründung einer GesbR kann zwar konkludent geschlossen werden; er setzt aber die Absicht der am Gesellschaftsvertrag beteiligten Personen voraus, einen solchen Vertrag zu schließen. Weiters muss eine, wenn auch lose, Gemeinschaftsorganisation zwischen den Beteiligten vereinbart sein, die jedem Partner gewisse Einwirkungs- oder Mitwirkungsrechte gibt (vgl. RS0022154, RS0022118, RS0022222).

Ein konkludenter Abschluss eines Gesellschaftsvertrags unter Lebensgefährten ist nach der ständigen (restriktiven) Rechtsprechung des OGH nur dann anzunehmen, wenn sie einen über den typischen Rahmen der Lebensgemeinschaft hinausgehenden Zweck durch Einsatz von Arbeitsleitung und Kapital im gemeinschaftlichen Zusammenwirken verfolgen (vgl. RS0022382, RS0021746; 1 Ob 23/10d; 8 Ob 27/23p). Die faktische Umsetzung des Plans, zur Wohnversorgung der Familie ein Haus zu errichten, dies durch finanzielle Beteiligung und Arbeitsleistungen der Lebensgefährten in einer nach Art und Umfang unterschiedlichen Weise, ist nicht als Organisationsabsprache mit klar begrenztem Aufgabenbereich anzusehen. Auch gemeinsame Entscheidungen bei der Wahl des Baugrundstücks, der Planung des Hauses und dessen Innenausstattung können durchaus Ausdruck einer funktionierenden Partnerschaft oder des Bedürfnisses nach einem harmonischen Zusammenleben sein, ohne damit einen über den typischen Rahmen einer Lebens- oder Familiengemeinschaft hinausgehenden Zweck zu verfolgen (vgl. 1 Ob 181/13v).

Die Beurteilung, ob ehemalige Lebensgefährten durch schlüssiges Handeln eine GesbR begründet haben, ist von den Umständen des Einzelfalls abhängig und begründet daher in der Regel keine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs. 1 ZPO. Dasselbe gilt für die Frage, ob im Hinblick auf den Inhalt der Prozessbehauptungen eine bestimmte Tatsache als vorgebracht anzusehen ist.

Der Kläger brachte im erstinstanzlichen Verfahren ausdrücklich vor, dass zwischen den Streitteilen keine Art von Gesellschaft zustande gekommen sei, und zwar auch nicht schlüssig. Die – insoweit behauptungs- und beweispflichtige – Beklagte hielt dem lediglich entgegen, dass sie ein dringendes Wohnbedürfnis habe und ihr gesamtes Vermögen für Investitionen in das Haus und den Garten sowie die Rückzahlung von Fremdfinanzierungen verwendet habe. Die Rechtsansicht des Berufungsgerichts, die Beklagte habe kein ausreichendes Vorbringen zum Abschluss einer GesbR erstattet, bewegt sich damit aber im Rahmen des ihm im Einzelfall notwendigerweise zukommenden Beurteilungsspielraums.

Dem kann die Revision, die erneut primär mit den finanziellen Beiträgen der Beklagten argumentiert und pauschal „Mitwirkungs- und Entscheidungskompetenzen“ behauptet, nichts Stichhaltiges entgegensetzen. Dass eine (beiderseitige) Absicht bestanden hätte, eine über den Rahmen einer Lebensgemeinschaft hinausgehende Gesellschaftsstruktur mit einer (zumindest losen) Gemeinschaftsorganisation zu schaffen, lässt sich daraus nicht schlüssig ableiten. Die einvernehmliche Anschaffung, Adaptierung und Finanzierung von Wohnraum für das Zusammenleben zweier Lebensgefährten genügt (grundsätzlich ungeachtet der Höhe der Kosten) für sich allein noch nicht für die Begründung einer GesbR. Auch die von der Beklagten ins Treffen geführte Übernahme eines Finanzierungsrisikos betrifft hier den gemeinsam geschaffenen Wohnraum und nicht etwa ein aus einer gemeinschaftlichen unternehmerischen Tätigkeit resultierendes Gesellschaftsrisiko. (…)

Die Entscheidung des Berufungsgerichts, die Beklagte könne dem Räumungsbegehren des Klägers als grundbücherlichem Alleineigentümer keinen gesellschaftsrechtlichen Anspruch entgegenhalten, bedarf sohin keiner Korrektur durch gegenteilige Sachentscheidung.

Ob die Klägerin einen bereicherungsrechtlichen Anspruch auf (anteilige) Abgeltung ihrer Investitionen hat (vgl. RS0033698, RS0033921), muss hier nicht erörtert werden.

OGH 29.9.2025, 4 Ob 94/25i